*Vergi Raporu Dergisinin 2018/11 sayısında yayımlanmıştır.
https://vergiraporu.com.tr/ReadArticle.aspx?Id=c80e91cb-6eed-4f1d-8a93-6877bce07be2
Sat-Geri Kirala İşlemi Ve Vergi Mevzuatı Yönünden Değerlendirilmesi
ÖZ
Finansman yönetimi işletmelerin ekonomik faaliyetlerini devam ettirmeleri ve amaçlarına ulaşmaları açısından önemli bir rol oynamaktadır. Firmaların finansman temininde kullanabilecekleri çeşitli yöntemler vardır. Bu yöntemlerden biri de sat ve geri kirala yöntemidir. Bu yazımızda, sat ve geri kirala işlemi avantajları ile birlikte irdelenecek ve örnek olayla açıklanacaktır.
Anahtar Kelimeler: Finansal Kiralama, Faktoring ve Finansman Şirketleri Kanunu, sat ve geri kirala işlemi, satış kazancı istisnası, KDV istisnası
Abstract
Financing management plays an important role in ensuring that businesses continue their economic activities and achieve their goals. There are various methods that companies can use to provide financing. One of these methods is the sell and leaseback method. In this article, we will discuss the advantages of the sell and leaseback method and explain it with a case study and accounting records.
Keywords: Financial Leasing, Factoring and Financing Company Code, sell and leaseback, capital gain exception, VAT exception
1. Giriş
Ticari amaçla kurulan isletmelerin temel amacı kar elde etmektir. Bu amaca ulamak için likidite yönetimi önem arz etmektedir. İşletme finansmanında çeşitli yöntemler bulunmakta olup bunlardan biri de sat ve geri kirala işlemidir. Bir finansman yöntemi olarak kullanılan sat ve geri kirala işlemi, işletmenin amortismana tabi bir iktisadi kıymeti sattıktan sonra söz konusu iktisadi kıymetini geri kiralaması ve kira süresinin sonunda da geri satın alması işlemidir. Bu yazımızda, sat ve geri kirala işlemi Finansal Kiralama Kanunu ve vergi mevzuatı ile birlikte değerlendirilecek, daha sonra örnek olay ve muhasebe kayıtları ile açıklanacaktır.
2. Finansal Kiralama Kanunu Yönünden
21/11/2012 tarihli ve 6361 sayılı Finansal Kiralama, Faktoring ve Finansman Şirketleri Kanunu’nun 18’inci maddesi, finansal kiralama sözleşmesini; kiralayanın, kiracının talebi ve seçimi üzerine üçüncü bir kişiden veya bizzat kiracıdan satın aldığı veya başka suretle temin ettiği veya daha önce mülkiyetine geçirmiş bulunduğu bir malın zilyetliğini, her türlü faydayı sağlamak üzere kira bedeli karşılığında, kiracıya bırakmasını öngören sözleşme olarak tanımlamıştır. Mezkur madde metninde geçen “bizzat kiracıdan satın aldığı” ifadesi uluslararası uygulamada “sell and leaseback” olarak yaygın bir şekilde kullanılan bir finansman yöntemi olan sat veri kirala işleminin Türkiye’de de uygulama bulmasına yasal zemin sağlamıştır.
3.Vergi Mevzuatı Yönünden
3.1. Kurumlar Vergisi Kanunu Yönünden
5520 sayili Kurumlar Vergisi Kanunu’nun 5/1-j maddesi, her türlü taşınır ve taşınmaz malların 6361 sayılı Kanun kapsamında geri kiralama amacıyla ve sözleşme sonunda geri alınması şartıyla, kurumlar tarafından finansal kiralama şirketleri, katılım bankaları ile kalkınma ve yatırım bankalarına satışından doğan kazançların ve bu kurumlarca söz konusu varlıkların devralındığı kuruma kira süresi sonunda devrinden doğan kazançların kurumlar vergisinden istisna olduğunu hüküm altına almıştır. Mezkur maddede belirtilen %100 istisna hükmünün uygulanmasında uyulması gereken şartlar bulunmaktadır. Bunların başında, sat-geri kirala işlemine ilişkin düzenlenecek sözleşmede, sözleşmeye konu taşınır ve taşınmaz malların 6361 sayılı Kanun kapsamında geri kiralama amacıyla ve sözleşme sonunda geri alınması şartlarının olması gerekmektedir. Diğer şartlar ise aşağıdaki gibidir.
3.1.1. İşlemden doğan kazancın özel fon hesabında tutulması
İstisnadan yararlanan satış kazancı, kiracı tarafından pasifte özel bir fon hesabında tutulması ve işletmeden çekilmemesi gerekir. İstisna edilen kazançtan herhangi bir şekilde başka bir hesaba nakledilen veya işletmeden çekilen ya da dar mükellef kurumlarca ana merkeze aktarılan kısım için uygulanan istisna dolayısıyla zamanında tahakkuk ettirilmeyen vergiler ziyaa uğramış sayılır. Kurumların tasfiyesi (Kurumlar Vergisi Kanununa göre yapılan devir ve bölünmeler hariç) hâlinde de bu hüküm uygulanır.
3.1.2. Varlıkların sözleşme süresi içinde satılmaması
Söz konusu varlıkların,
i) Kiracı tarafından veya
ii) Kiralayan kurumlar tarafından finansal kiralama yöntemi dâhil olmak üzere (6361 sayılı Kanunda yer alan sözleşmeden kaynaklanan yükümlülüklerin yerine getirilememesi hâlleri hariç),
üçüncü kişi ve kurumlara satılması durumunda, kiralayan kurumlara devrinden önce bu varlıkların kiracıdaki net bilanço aktif değeri ile bu varlıklar için anılan kurumların kazancının tespitinde dikkate alınan toplam amortisman tutarı dikkate alınarak, satışı gerçekleştiren kurum nezdinde vergilendirme yapılır.
Sözleşmeden kaynaklanan yükümlülüklerin yerine getirilememesi nedeniyle sat-kirala-geri al işleminin tekemmül etmemesi hâlinde, istisna nedeniyle kiracı adına zamanında tahakkuk ettirilmeyen vergiler, vergi ziyaı cezası uygulanmaksızın gecikme faiziyle birlikte tahsil olunur.
3.1.3. Fon hesabındaki satış kazancının ayrılacak amortismanların itfasında kullanılması
İstisnadan yararlanan satış kazancı, pasifte özel bir fon hesabında tutulur ve özel fon hesabında tutulan bu tutar sadece kiracı tarafından bu varlıklar için ayrılacak amortismanların (bu varlıkların kiralayan kurumlara devrinden önce kiracıdaki net bilanço aktif değerine isabet eden amortismanlar hariç) itfasında kullanılır. İstisna edilen kazançtan herhangi bir şekilde başka bir hesaba nakledilen veya işletmeden çekilen ya da dar mükellef kurumlarca ana merkeze aktarılan kısım için uygulanan istisna dolayısıyla zamanında tahakkuk ettirilmeyen vergiler ziyaa uğramış sayılır.
3.1.4. Taşınmazların Üçüncü Kişilere Satışı Durumunda Aktifte Bulundurma Suresinin Hesabi
Taşınmazların kiracı veya kiralayan kuruluş tarafından üçüncü kişilere satışı durumunda aktifte bulundurma sure hesabına ilişkin hüküm 5520 sayılı KVK’nun 5/1-e’nin besinci alt bendinde yer almakta olup ilgili düzenleme uyarıca, 21/11/2012 tarihli ve 6361 sayılı Finansal Kiralama, Faktoring ve Finansman Şirketleri Kanunu kapsamında geri kiralama amacıyla ve sözleşme sonunda geri alınması şartıyla, kurumlar tarafından finansal kiralama şirketleri, katılım bankaları ile kalkınma ve yatırım bankalarına veya 6/12/2012 tarihli ve 6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu kapsamında kira sertifikası ihracı amacıyla varlık kiralama şirketlerine devredilen taşınmazların kiracı ya da kaynak kuruluş tarafından üçüncü kişilere satışında, aktifte bulundurma sürelerinin hesabında, bu taşınmazların finansal kiralama şirketi, katılım bankaları, kalkınma ve yatırım bankaları ile varlık kiralama şirketinin aktifinde bulunduğu süreler de dikkate alınır.
Örnek: (X) A.Ş.’nin 01/09/2018 tarihinde satın alarak aktifine aldığı bir gayrımenkul, finansman ihtiyacı dolayısıyla 01/10/2018 tarihinde (Y) Finansal Kiralama A.Ş.’ye geri kiralama amacıyla ve sözleşme sonunda geri alınması şartıyla devredilmiştir. (Y) Finansal Kiralama A.Ş. bu gayrımenkulü 5 yıllığına (X) A.Ş.’ye geri kiralamıştır.
(X) A.Ş. bu taşınmazını 01/10/2023 tarihinde (Y) Finansal Kiralama A.Ş.’den geri satın alıp 01/11/2023 tarihinde (A) Ltd. Şti.’ne satmıştır. Söz konusu gayrımenkulün (Y) Finansal Kiralama A.Ş.’nin aktifinde geçen süre istisnanın hesaplanmasına ilişkin olarak iki yıllık sürenin hesaplanmasında dikkate alınacaktır. Bu nedenle, gayrımenkulün (A) Ltd. Şti.’ne satılmasında KVK’nun 5/1-e maddesinde yer alan istisnanın hesaplanmasında 01/09/2018-01/10/2023 tarihleri arasındaki süre dikkate alınacaktır.
3.2. Katma Değer Vergisi Yönünden
3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanununun17/4-y maddesi uyarınca, 21/11/2012 tarihli ve 6361 sayılı Finansal Kiralama, Faktoring ve Finansman Şirketleri Kanunu kapsamında; finansal kiralama şirketleri, katılım bankaları ile kalkınma ve yatırım bankalarınca bizzat kiracıdan satın alınıp geriye kiralanan her türlü taşınır ve taşınmazlara uygulanmak üzere ve kiralamaya konu kıymetin mülkiyetinin sözleşme süresi sonunda kiracıya devredilecek olması koşulu ile kiralamaya konu taşınır ve taşınmazın kiralayana satılması, satan kişilere kiralanması ve devri katma değer vergisinden istisnadır.
Öte yandan, KDVK’nun 17’inci maddesi kısmi istisna maddesi olduğundan dolayı istisna kapsamında, finansal kiralama şirketleri, katılım bankaları ile kalkınma ve yatırım bankalarına devredilen her türlü taşınır ve taşınmaz malların iktisabında yüklenilen ve devrin yapıldığı döneme kadar indirim yoluyla giderilemeyen katma değer vergisi, devrin yapıldığı hesap dönemine ilişkin gelir veya kurumlar vergisi matrahının tespitinde gider olarak dikkate alınır.
3.3. Harçlar Kanunu Yönünden
Sat-geri kiralama işleminde iki satış söz konusudur. Birinci satış, isletmenin finansman kurulusuna taşınmazı satması ve ikinci olarak da finansman kurulusunun kira suresi sonunda söz konusu taşınmazı isletmeye geri satması.
492 sayılı Harçlar Kanununun Tapu ve Kadastro işlemlerinden alınacak harçlar başlıklı (4) sayılı tarifesinin “I-Tapu işlemleri” bölümünün yirminci fıkrasının (g) bendi uyarınca, satıp geri kiralama yöntemi ile gerçekleştirilen kiralama sözleşmeleri kapsamında kiracı tarafından sözleşme süresi sonunda geri alınmak kaydıyla kiralanan taşınmazların kiralayana satışı sırasında devredenden (Taşınmazın herhangi bir şekilde kiracı tarafından geri alınmamasının tespiti durumunda ilgililerden (a) bendindeki oran ile bu bentteki oran arasındaki farka tekabül eden harç tutarı 213 sayılı Kanun hükümlerine göre gecikme faizi ile birlikte alınır.) binde 4,55 oranında tapu harcı aranır. Dolayısı ile birinci satışta binde 4,55 oranında tapu harcı ödenecektir.
Öte yandan, 6361 sayılı Finansal Kiralama, Faktoring ve Finansman Şirketleri Kanununun 37’inci maddesinin ikinci fıkrası uyarıca, satıp geri kiralama yöntemi ile yapılan kiralama sözleşmeleri kapsamında kiralanan taşınmazların sözleşme süresi sonunda kiracı adına tapuya tescili tapu harcından müstesnadır. Dolayısı ile ikinci satışta, yani finansal kiralama sözleşmesinin sonunda taşınmazın finansal kuruluş tarafından isletmeye geri satılması sırasında tapu harcı ödenmeyecektir.
3.4. Damga Vergisi Yönünden
6361 sayılı Finansal Kiralama, Faktoring ve Finansman Şirketleri Kanununun 37’inci maddesinin birinci fıkrası uyarıca, finansal kiralama sözleşmeleri ve bu sözleşmelerin devrine ve tadiline ilişkin kâğıtlar ile bunların teminatı amacıyla düzenlenen kâğıtlar damga vergisinden, bu kâğıtlarla ilgili yapılacak işlemler harçtan müstesnadır.
3.5. Muhasebe Kayıtları
Örnek: (X) firması, aktifinde 1.000.000-TL ile kayıtlı ve rayiç bedeli 5.000.000-TL olan bir taşınmazı sat-geri kirala yöntemi ile rayiç bedeli üzerinden satıp yıllık %10 faiz üzerinden 5 yıllık sure ile ve yıl sonlarında eşit miktarlı taksit ödemeleri karşılığında geri kiralama için (Y) Finansal Kiralama şirketi ile anlaşmıştır. Binanın birikmiş amortisman tutarı 300.000-TL, faydalı ömrü 50 yıldır. (X) firması ile (Y) Finansal Kurulusun anlaşma sağladığı ödeme planı aşağıdaki gibidir.
YIL Taksit Tutarı Faiz Anapara Kalan
1 1,351,351 500,000 851,351 4,148,649
2 1,351,351 414,865 936,486 3,212,163
3 1,351,351 321,216 1,030,135 2,182,028
4 1,351,351 218,203 1,133,148 1,048,880
5 1,351,351 104,888 1,246,463 0
Toplam 6,756,755 1,559,172 5,000,000
a) İşletmenin muhasebe kayıtları
———————————————— / ————————————————-
102- Bankalar 5.000.000
257- Birikmiş Amortismanlar 300.000
252- Binalar 1.000.000
679- Diğer Olağandışı Gelir Ve Karlar 4.300.000
(Taşınmazın finansal kuruluşa satış kaydı)
———————————————— / ————————————————-
679- Diğer Olağandışı Gelir Ve Karlar 4.300.000
549- Özel Fonlar 4.300.000
(Gayrimenkul satış kazancı istisnası tutarının özel fon hesabına alınması)
———————————————— / ————————————————-
260 Finansal Kiralama Konusu 5.000.000
Sabit Kıymet Kullanım Hakkı
302- Ertelenmiş Finansal Kiralama 500.000
Borçlanma Maliyetleri
402- Ertelenmiş Finansal Kiralama 1.059.000
Borçlanma Maliyetleri
301- Finansal Kiralama İşlemlerinden Borçlar 1,351,351
401- Finansal Kiralama İşlemlerinden Borçlar 5.405.404
———————————————— / ————————————————-
770- Genel Yönetim Giderleri 24.950
900-KKEG 24.950
102-Bankalar 24.950
900-KKEG Hs. Alacak. 24.950
(Bince 4.99 oranında tapu harcı ödemesi)
———————————————— / ————————————————-
301- Finansal Kiralama İşlemlerinden Borçlar 1,351,351
102-Bankalar 1,351,351
———————————————— / ————————————————-
780-Finansman Giderleri 500.000
302- Ertelenmiş Finansal Kiralama 500.000
Borçlanma Maliyetleri
———————————————— / ————————————————-
549- Özel Fonlar 100.000
268-Birikmiş Amortismanlar 100.000
(Fon hesabinin ayrılan amortismanların itfasında kullanılması)
———————————————— / ————————————————-
252- Binalar 5.000.000
268 – Birikmiş Amortismanlar 500.000
260 Finansal Kiralama Konusu 5.000.000
Sabit Kıymet Kullanım Hakkı
257 – Birikmiş Amortismanlar 500.000
(Sözleşme sonunda gayrimenkulün finansal kuruluş tarafından isletmeye geri satılması)
———————————————— / ————————————————-
b) Finansal kurulusun muhasebe kayıtları
———————————————- / ——————————————————
252- Binalar 5.000.000
102- Bankalar 5.000.000
———————————————– / ——————————————————
120- Alıcılar 1,351,351
220- Alıcılar 5.405.404
124- Kazanılmamış Finansal Kiralama 500.000
Faiz Gelirleri
224- Kazanılmamış Finansal Kiralama 1.059.000
Faiz Gelirleri
252- Binalar 5.000.000
———————————————– / ——————————————————
102- Bankalar 1,351,351
120- Alıcılar 1,351,351
———————————————– / ——————————————————
124- Kazanılmamış Finansal Kiralama 500.000
642-Faiz Gelirleri 500.000
———————————————– / ——————————————————
4. Sonuç
İşletmeler zaman zaman finansal darboğazdan geçebilmektedirler. İşletmelerin finansman sıkıntısının üstesinden gelmek için uygulayabilecekleri çeşitli yöntemler vardır. Bunlardan biri de ‘sat ve geri kirala’ işlemidir. Sat-geri kirala işlemini öne çıkaran en önemli özelliği, işletmenin finansman ihtiyacını giderirken, kurumlar vergisi, KDV, damga vergisi ve tapu harcı yönünden taşıdığı avantajlarla bilançodaki özkaynakları güçlendirmesidir.
Kaynaklar
-6361 sayılı Finansal Kiralama, Faktoring ve Finansman Şirketleri Kanunu
-5520 Sayılı Kurumlar Vergisi Kanunu
– Kurumlar Vergisi Genel Tebliği
-3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanunu
-492 sayılı Harçlar Kanunu